Warunki najmu w fazie szczepień na COVID-19

Wybuch epidemii koronawirusa COVID-19 spowodował konieczność regulacji przepisów, które początkowo uwzględniały wiele korzystnych zmian szczególnie dla najemców. Datą kończącą ten okres był jednak 30 czerwca 2020 r. 

Czy od początku epidemii zmieniły się warunki najmu?

Epidemia koronawirusa spowodowała wiele zmian w prawie umów najmu lokali usługowych. Wiele osób zastanawia się, czy ogłoszenie stanu epidemii i różne zapisy w ustawach i rozporządzeniach wpływają na wygląd umowy i związanych z nią praw. Umowy i związane z nimi warunki najmu a koronawirus to temat, który budzi wiele emocji, nie tylko w środowisku przedsiębiorców, zwłaszcza, że od początku epidemii warunki najmu się zmieniały.

Jak epidemia koronawirusa wpłynęła na zasady wynajmu lokali usługowych i mieszkań?

Od początku epidemii w Polsce wprowadzane były różne regulacje, które miały na celu m.in. zapobieganie negatywnym skutkom rozprzestrzeniania się epidemii. Odkąd w Polsce 14 marca został ogłoszony stan epidemii wiele osób zastanawiało się, czy w związku z tym, że koronawirusa można uznać za siłę wyższą, zmieniają się warunki najmu.

W praktyce jednak mimo różnych regulacji, jeśli w umowie najmu nie ma informacji i regulacji dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu w związku z wystąpieniem siły wyższej, to umowę regulują standardowe przepisy najmu. Dla wielu wynajmujących to duży problem, ponieważ brak takiego zapisu powoduje, że obie strony mają obowiązek egzekwować zapisy z umowy najmu bez względu na sytuację. 

Co reguluje warunki najmu w fazie szczepień na COVID-19?

Warto przypomnieć, że ustawy wprowadzane przez rząd, w tym ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. 2020 poz. 374), ale przede wszystkim ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 i innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 568) posiadają zapisy o warunkach najmu, które obecnie w fazie szczepień się nie zmieniły.

Co istotne, ustawa z 31 marca uwzględnia regulacje dotyczące stosunku najmu lokali ogólnie i stosunek najmu lokali usługowych w obiektach handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 m2.

Zapisy uwzględnione w tej ustawie i ogłoszone na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, a także zapisy z Rozporządzenia Ministra Zdrowia z 14 marca 2020 r., kiedy został ogłoszony stan epidemii, nie zawsze pozwalają na łatwe egzekwowanie prawa najmu, nawet mimo aktualnej sytuacji w kraju.

Warunki najmu a problemy przedsiębiorstw

Zamknięcie lokali usługowych, gastronomicznych, hoteli czy galerii spowodowało dramatyczny zastój gospodarki. Niektóre małe i średnie przedsiębiorstwa mimo braku zakazu prowadzenia działalności borykało się z brakiem klientów, trudnościami finansowymi, ale też zdrowotnymi swoich pracowników. Obowiązek prowadzenia nauki zdalnej, a także ograniczenia w działaniu instytucji i niektórych zakładów pracy, zakaz organizowania imprez masowych, koncertów, spotkań, szkoleń itp. pozbawiło wiele osób środków do życia.

W związku z zamknięciem działalności, zainteresowanie warunkami najmu, a w szczególności wypowiedzeniem umowy najmu w czasie pandemii COVID-19, znacznie wzrosło.

Wypowiedzenie umowy najmu a COVID19

Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID19 i innych chorób zakaźnych umożliwiała właścicielom wypowiedzenie umów do końca czerwca 2020 r. lub wstrzymała wypowiedzenie umów pod warunkiem, że najemca nie złożył odpowiedniego pisma z oświadczeniem woli o przedłużeniu umowy.

Trzeba to było jednak zrobić najpóźniej do dnia w którym umowa przestałaby obowiązywać. Ustawodawca przewidział jednak kilka wyjątków, w tym np. wykorzystywanie lokalu do celów sprzecznych z interesami lub gdy lokal był podnajmowany bez wiedzy i zgody właściciela. 

Przepisy nie zostały jednak przedłużone po 30 czerwca 2020 r. Nie wprowadzono też innych rozwiązań, które regulowałyby kwestie najmu.

Jak wygląda sytuacja wypowiadania umów najmu?

W związku z tym, że przepisy wprowadzone w marcu wygasły w czerwcu sprawy dotyczące wynajmu lokali, np. wypowiedzenie umowy najmu, są obecnie regulowane przez przepisy ogólne, a dokładnie przepisy Kodeksy cywilnego (Dz.U.2020.1740 t. j.) i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., czyli z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksy cywilnego (Dz.U.2020.611 t.j.).

     1 Lokale

Obecnie w przypadku wypowiadania umów możliwe jest skorzystanie z klauzuli rebus sic stantibus, która oznacza wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków (źródło informacji: pgng.pl). Brak możliwości prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu jest przesłanką do zasady, którą reguluje art. 357 Kodeksu cywilnego.

Podstawą do wystąpienia w sądzie o zmiany stosunku obowiązującej umowy są np. duże trudności w spełnieniu świadczenia czy narażenie na duże straty, których najemca lub wynajmujący nie przewidzieli. Wydaje się, że stan epidemii jest taką sytuacją, dlatego w przypadku braku możliwych rozwiązań warto spróbować i udać się po profesjonalną pomoc prawną.

     2 Mieszkania

Warunki najmu regulują m.in. art. 11 ust. 2 pkt. 1, 3 i 4 z dnia 21 czerwca 2001 r. Umowy mieszkania na czas nieokreślony można zakończyć wypowiadając umowę, z zachowaniem czasu wypowiedzenia. Zwykle termin ten jest uwzględniony w umowie. Wypowiedzenie warunków najmu powinno być dokonane na piśmie, gdzie zostaną uwzględnione przyczyny (w przypadku wypowiedzenia umowy najmu ze strony właściciela).