Plany miejscowe Wrocławia dla osiedli blokowych. Ochrona przed tzw. dogęszczaniem

fot. materiały prasowe

Od początku zeszłego roku miasto uchwaliło  cztery Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Objęły one osiedla blokowe z czasów PRL. Pod ochronę planistyczną trafiło około 50 ha Wrocławia. Plany dla kolejnych 100 ha są w opracowaniu. Miasto chce ochronić te osiedla przed tzw. dogęszczaniem.

Osiedla z czasów PRL mają swoje zalety. Należy do nich np. stosunkowo mało intensywna zabudowa, a w efekcie bardzo dobre doświetlenie mieszkań nawet na najniższych kondygnacjach. Jest tam dużo zieleni, która narosła przez kilkadziesiąt lat i w naturalny sposób zapełniła duże przestrzenie międzyblokowe. Mogą pojawiać się zakusy, by te przestrzenie zabudowywać. Miasto tego nie chce. Specyfika tych osiedli powinna być zachowana. 

– Uwzględniając podwórka i przestrzenie międzyblokowe, wskaźnik intensywności zabudowy blokowej w PRL często wynosił około 1. To znaczy, że sumaryczna powierzchnia wszystkich kondygnacji była mniej więcej równa powierzchni terenu działki – mówi Przemysław Matyja, dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego we wrocławskim Urzędzie Miejskim.

Od początku 2023 roku nowe plany miejscowe zostały uchwalone między innymi dla Popowic w rejonie Rysiej i Niedźwiedziej, wschodniej części Polanki, Nowego Dworu (Rogowska), północnej części Szczepina (Inowrocławska). Wśród kolejnych,aktualnie opracowywanych, jest między innymi plan obejmujący Osiedle Przyjaźni, plan dla zachodniej części Polanki, plan dla centrum Szczepina ograniczonego ulicami Legnicką, Młodych Techników i Zachodnią.

Miasto działało ratunkowo już kilkakrotnie. Chodziło o ochronę struktury zabudowy, ale też o utrzymanie dobrze służących mieszkańcom funkcji. Przy Inowrocławskiej na Szczepinie plan miejscowy uchwalono na wniosek mieszkańców, ponieważ inwestor przymierzał się do wzniesienia 55-metrowego budynku, znacznie przewyższającego sąsiednie bloki. Na Nowym Dworze chodziło o zapewnienie utrzymania funkcji sportowo-rekreacyjnej na terenie basenu, gdzie inny inwestor chciał budować mieszkaniówkę. Na Gądowie, w rejonie Kłodnickiej/Bystrzyckiej/Na Ostatnim Groszu/Kwiskiej między wielkopłytowymi blokami z lat 70. znajduje się zielone wnętrze podwórzowe o wymiarach 100 na 300 m (!), które także należy zabezpieczyć planistycznie – na wypadek, gdyby właściciel terenu, ktokolwiek nim będzie, chciał tam budować. Podobne, obszerne podwórza międzyblokowe znajdują się też m.in. na Polance.

– Innym charakterystycznym elementem tych osiedli są czytelne relacje budynków mieszkalnych i usług: są wysokie bloki i „runo”, czyli wolnostojące budynki, zazwyczaj jedno- lub dwukondygnacyjne, w których powstawały sklepy i punkty usługowe– mówi Przemysław Matyja.

Prawdą jest oczywiście, że nie zawsze to „runo” kończono. Zdarzało się, że zaplanowane jeszcze w latach 70. czy 80. pawilony usługowe nawet nie powstawały. Z kolei te, które zbudowano, dziś często wymagają intensywnych remontów czy wręcz przebudowy. To także może rodzić pokusy inwestycyjne, by zastępować je mieszkaniówką, ewentualnie z usługami w parterze.

– Musimy planami miejscowymi reagować na te sytuacje. W tym przewidywać nowe tereny usługowe, tam gdzie ich na osiedlach brakuje. Zdarza się, że trzeba szukać optymalnych rozwiązań dla tych obiektów, które istnieją, ale potrzebują remontu – dodaje szef wrocławskich planistów.

Podobnie jest z placami targowymi.Te na wrocławskich osiedlach blokowych również występują. Na Popowicach (przy ul. Niedźwiedziej) oraz na Polance (przy ul. Broniewskiego) dzięki planom uchwalonym przez Radę Miejską zapewniono utrzymanie funkcji lokalnego handlu. W obowiązujących od 2023 roku planach dopuszczono także budowę w obu tych miejscach hal targowych.

– Te osiedla często mają już wykształcone lokalne centra, dlatego ważne jest, by je chronić i wzmacniać. Nie tylko funkcją. Także przez zagwarantowanie w planach miejscowych odpowiednich połączeń pieszych. Osiedla z czasów PRL często są pomyślane w ten sposób, że do ważnego obiektu handlowego, usługowego, miejscowej szkoły czy przedszkola można dojść, nie przekraczając żadnej ruchliwej ulicy – wyjaśnia Przemysław Matyja.  

Osiedla blokowe nie są pozbawione wad: wiele budynków, obiektów małej architektury czy urządzeń rekreacyjnych wymaga doinwestowania, ale ich kompozycja przestrzenna jest spójna i logiczna. Na dodatek, po kilku dekadach rozrostu Wrocławia, większość z nich jest już naprawdę dobrze skomunikowana. Jaskrawym przykładem jest tu wspomniany Nowy Dwór, jeszcze u schyłku XX wieku położony dla wielu wrocławian „na końcu świata”. Dziś dojeżdża tam tramwaj.  

Źródło: materiały prasowe